জমি কেনার আগে কি কি কাগজপত্র দেখতে হয় ?

আজ আমরা আলোচনা করব বাংলাদেশে জমি কেনার আগে কি কি কাগজপত্র দেখতে হয়। আপনি যেখানেই জমি কিনুন না কেন, যদি সতর্ক না থাকেন তবে অনেক সমস্যার সম্মুখীন হতে পারেন, যেমন প্রতারণা বা জালিয়াতি। জমি কেনার সময় সঠিক কাগজপত্র যাচাই না করলে পরবর্তীতে বড় ধরনের জটিলতার সম্মুখীন হতে হতে পারেন। জমি কেনার সময় নিজেকে প্রতারণার হাত থেকে রক্ষা করতে কিছু বিষয় যাচাই করা গুরুত্বপূর্ণ। এই নিবন্ধে আমরা জমি নিরাপদে কেনার সমস্ত কিছু, গুরুত্বপূর্ণ কাগজপত্র এবং প্রয়োজনীয় পদক্ষেপ নিয়ে বিস্তারিত আলোচনা করব।

জমি কেনা একটি দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ এবং এজন্য আপনার সব ধরনের সতর্কতা অবলম্বন করা জরুরি। ভুল বা অসম্পূর্ণ কাগজপত্রের ভিত্তিতে জমি কিনলে সেটি পরবর্তীতে আইনগত সমস্যা সৃষ্টি করতে পারে। তাই জমি কেনার আগে সমস্ত তথ্য এবং কাগজপত্র যাচাই করে নেওয়া অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

জমি কেনার আগে কি কি কাগজপত্র দেখতে হয়

দলিল ও কাগজপত্রের কপি

জমি কেনার আগে কোন কোন কাগজপত্রের দরকার তা জানা জরুরি। এখানে গুরুত্বপূর্ণ কিছু বিষয় উল্লেখ করা হলো:

• মালিকানার প্রমাণ: জমি কেনার সময় সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো মালিকানার প্রমাণ। এর জন্য প্রয়োজন মালিকানার কাগজপত্র এবং দলিল। আইনজীবীরা প্রায়ই মূল দলিল, নামজারি রেকর্ড এবং হালনাগাদ খাজনা তথ্য যাচাই করার পরামর্শ দেন। জমি মালিকানা নিশ্চিত করতে এবং ভবিষ্যতে কোনো সমস্যায় পড়া থেকে রক্ষা পেতে, মূল দলিল যাচাই করা অত্যন্ত জরুরি।
• জমির রেকর্ড: জমির ধরন অনুযায়ী, সিএস (ক্যাডাস্ট্রাল সার্ভে), আরএস (রিভিশনাল সার্ভে), এবং অন্যান্য রেকর্ড প্রয়োজন হতে পারে জমির অতীত তথ্য, বর্তমান মালিকানা, এবং মাপজোক যাচাই করতে। এই তথ্যগুলোর নির্ভরযোগ্যতা নিশ্চিত করতে কাগজপত্র সংগ্রহ করা জরুরি। জমির পুরানো তথ্য এবং বর্তমান মালিকানার মধ্যে কোনো অমিল রয়েছে কিনা তা যাচাই করা উচিত।
• মালিকানার ইতিহাস: মালিকানার ইতিহাস অন্তত ২৫ বছর যাচাই করুন। পুরানো দলিলের সাথে নতুন নামজারি রেকর্ড মিলে কিনা তা নিশ্চিত করুন। জমির মালিকানার ইতিহাস জানা গুরুত্বপূর্ণ, কারণ এতে বোঝা যাবে জমিটি পূর্বে কার ছিল এবং কীভাবে তা বর্তমান মালিকের হাতে এসেছে।
• মালিকানার ধরন: জমির মালিক ক্রয় সূত্রে নাকি উত্তরাধিকার সূত্রে মালিক হয়েছেন তা যাচাই করা উচিত। অনেক সময় নামজারির সময় ভুলবশত অন্য জমির কিছু অংশ যুক্ত হয়ে যায়, যা পরবর্তীতে সমস্যা সৃষ্টি করতে পারে। এই সমস্যা এড়াতে কাগজপত্র সঠিকভাবে যাচাই করুন। মালিকানার ধরন স্পষ্ট হলে জমি কেনার প্রক্রিয়া সহজ হয়ে যায়।
• উত্তরাধিকার যাচাই: যদি বিক্রেতা জমি উত্তরাধিকার সূত্রে পেয়ে থাকেন, তাহলে অন্য কোনো উত্তরাধিকারী রয়েছেন কিনা তা যাচাই করা জরুরি, যাতে ভবিষ্যতে কোনো জটিলতা না ঘটে। জমি নিয়ে পরিবারের সদস্যদের মধ্যে বিরোধ এড়াতে এই যাচাই অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

দলিল ও কাগজপত্র যাচাই

প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যাচাই করতে নিম্নলিখিত অফিসগুলোতে যেতে হবে:

১. সহকারী ভূমি অফিস: নামজারি সম্পর্কিত তথ্য যাচাই করতে সহকারী ভূমি অফিসে যেতে হবে। বিক্রেতার নামজারি কাগজপত্র (যেমন নামজারি পর্চা, ডিসিআর) ঠিকঠাক আছে কিনা তা নিশ্চিত করতে হবে। নামজারি সঠিক না থাকলে দলিল রেজিস্ট্রেশন করা যাবে না। জমির নামজারি সঠিক থাকলে জমি কেনার প্রক্রিয়া আরও নির্ভরযোগ্য হয়।

বাড়ি তৈরী করার পূর্বে জেনে নিন প্রয়োজনীয় আইনি ধাপগুলো

২. ভূমি অফিস: জমির প্রকৃত অবস্থা সম্পর্কিত তথ্য পেতে ভূমি অফিস প্রধান স্থান। এখানে জমির প্রস্তাবিত দাগ ও খতিয়ান অনুযায়ী প্রকৃত মালিক কে তা যাচাই করতে হবে, খাজনার রশিদ ঠিকঠাক আছে কিনা তা নিশ্চিত করতে হবে এবং জমির উপর কোনো সরকারি স্বার্থ বা অভিযোগ আছে কিনা তা দেখতে হবে। জমির ওপর কোনো সরকারি অধিকার বা অন্য কোনো ব্যক্তির অধিকার রয়েছে কিনা তা যাচাই করা জমি কেনার ক্ষেত্রে একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ।

অনলাইনে খাজনা দেওয়ার নিয়ম

৩. সাব-রেজিস্ট্রার অফিস: আইনজীবীরা সাব-রেজিস্ট্রার অফিসেও যেতে পরামর্শ দেন। ছয় মাস থেকে এক বছরের মধ্যে জমি বিক্রির কোনো তথ্য আছে কিনা তা যাচাই করতে সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে যেতে হবে। এটি জমির বর্তমান অবস্থার সত্যতা নিশ্চিত করতে সাহায্য করে এবং জমির ক্রয়-বিক্রয়ের রেকর্ডে কোনো জালিয়াতি রয়েছে কিনা তা জানার জন্য অপরিহার্য।

সরেজমিনে পরিদর্শন

সমস্ত কাগজপত্র যাচাই করার পরে জমি কিনতে হলে অবশ্যই সরেজমিনে গিয়ে জমির অবস্থা দেখতে হবে। এতে করে জমির প্রকৃত অবস্থা সম্পর্কে পরিষ্কার ধারণা পাওয়া যায়। এছাড়া এলাকাবাসীর সাথে কথা বলাও গুরুত্বপূর্ণ। জমির অবস্থান, তার চারপাশের পরিবেশ, এবং প্রকৃত জমির আয়তন সম্পর্কে ভালোভাবে জানার জন্য সরেজমিনে পরিদর্শন করা অপরিহার্য।

জমির প্রকৃত ব্যবহার, প্রতিবেশী জমির সাথে সীমান্ত, এবং জমির ওপরে কোনো অবৈধ স্থাপনা রয়েছে কিনা তা সরেজমিনে না গেলে বোঝা মুশকিল। তাই জমি কেনার আগে সরেজমিনে গিয়ে জমির সম্পর্কে ভালোভাবে জেনে নেওয়া উচিত।

জমি কেনার আগে সতর্কতা অবলম্বন

এই সমস্ত তথ্য যাচাই করার প্রধান উদ্দেশ্য হলো জমি এবং এর মালিকানা বৈধ কিনা তা নিশ্চিত করা। জমি সংক্রান্ত বিরোধ পরবর্তীতে ক্রেতার জন্য বড় ঝামেলা হতে পারে। জমি কেনার আগে সব ধরনের তথ্য যাচাই করে নেওয়া একান্ত প্রয়োজন, যাতে ভবিষ্যতে কোনো আইনি সমস্যা না হয়।

মূল্যবান সম্পত্তির ক্ষেত্রে আইনজীবীরা প্রায়ই পত্রিকায় বিজ্ঞাপন দিয়ে জানাতে পরামর্শ দেন। জমি কেনার ক্ষেত্রে মধ্যস্থতাকারীর সাথে আলোচনা না করে সরাসরি জমির মালিকের সাথে আলোচনা করা উচিত এবং সময় নিয়ে সবকিছু যাচাই করে ঝুঁকি এড়াতে হবে। অনেক সময় জমি বিক্রেতারা তাদের জমি বিক্রি করার পরও দখল ছাড়তে চান না, তাই জমি কেনার আগেই এসব বিষয় যাচাই করে নেওয়া জরুরি।

জমি কেনার আগে পরামর্শ গ্রহণ

দলিল এবং জমি সরেজমিনে যাচাই করার ক্ষেত্রে অভিজ্ঞ ব্যক্তিদের পরামর্শ নেওয়া জরুরি। অনেকেই জমি কেনার আগে আইনজীবীর পরামর্শ নেন না, কিন্তু একজন আইনজীবী বা জমি সংক্রান্ত বিষয়ে অভিজ্ঞ কারো পরামর্শ নেওয়া খুবই ভালো একটি সিদ্ধান্ত। জমি কেনার পর আইনি সমস্যা এড়ানোর জন্য জমি ক্রয়ের আগে বিশেষজ্ঞের পরামর্শ নেওয়া অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

জমি কেনার প্রক্রিয়ায় বিশেষজ্ঞের পরামর্শ ক্রেতার ঝুঁকি কমাতে এবং সঠিক সিদ্ধান্ত নিতে সহায়ক হয়। জমি কেনার প্রতিটি ধাপেই অভিজ্ঞ ব্যক্তিদের সঙ্গে আলোচনা করে নেওয়া উচিত।

জমি কেনার সময় করণীয়

সমস্ত কাগজপত্র এবং দলিলের বিষয় এ সন্তুষ্ট হওয়ার পরে সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে গিয়ে জমি কেনার চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নিতে হবে। দলিল তৈরির সময় অনেক ভুল হতে পারে, তাই চূড়ান্ত করার আগে ড্রাফট ভালোভাবে যাচাই করা উচিত। দলিল সম্পূর্ণ হওয়ার পরপরই নামজারির জন্য আবেদন করতে হবে, বর্তমানে এটি অনলাইনেও করা সম্ভব। জমির নামজারি সঠিকভাবে সম্পন্ন হলে জমির মালিকানা পরিবর্তন প্রক্রিয়া সম্পূর্ণ হয়।

আর্থিক লেনদেনের ক্ষেত্রে সাক্ষী রাখা, রশিদ সংগ্রহ করা এবং ব্যাংকের মাধ্যমে লেনদেন করার পরামর্শ দেওয়া হয়। আরও কিছু বিষয়ে নিশ্চিত হতে হবে:

• ক্রেতার নামে দলিলের স্ট্যাম্প এবং রেজিস্ট্রি রশিদ কিনে যত্ন সহকারে রাখা।
• ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়কে দলিল রেজিস্ট্রেশনের সময় উপস্থিত থাকতে হবে এবং স্বাক্ষর করতে হবে।
• আরএস পর্চা উপস্থাপন এবং বিক্রেতার নামে নামজারি কপি করা।
• আধুনিক ভূমি অফিসের মাধ্যমে তথ্য সংগ্রহ এখন আগের তুলনায় অনেক সহজ হয়েছে।
• দলিল চূড়ান্ত হওয়ার পরে জমির সীমানা চিহ্নিত করে সঠিকভাবে নির্ধারণ করা।
• আর্থিক লেনদেনের সময় ব্যাংক ব্যবহারের মাধ্যমে লেনদেনের স্বচ্ছতা নিশ্চিত করা।

জমি কেনার আগে এবং পরে করণীয় বিষয়সমূহ

জমি কেনার সময় যেসব সতর্কতা অবলম্বন করা উচিত:

• মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর এবং জমির মোট পরিমাণ জানুন।
• খতিয়ান এবং নকশা যাচাই করুন।
• বিক্রেতা উত্তরাধিকার সূত্রে জমির মালিক হলে তার মূল মালিকানা যাচাই করুন।
• বিক্রেতা ক্রয় সূত্রে জমির মালিক হলে তার ক্রয় দলিল রেকর্ডের সাথে মিলিয়ে নিশ্চিত করুন।
• সিএস, আরএস, এসএ, বিএস রেকর্ড যাচাই করুন।
• সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে বিক্রেতার দলিল যাচাই করুন।
• মাঠ পর্চা যাচাই করুন যদি কোনো জরিপ চলমান থাকে।
• ভূমি খাজনা হালনাগাদ পরিশোধ করা হয়েছে কিনা তা যাচাই করুন।
• বিক্রেতার জমির দখল আছে কিনা তা নিশ্চিত করুন। জমির দখল না থাকলে জমি কেনা উচিত নয়।
• জমি সরকারি বা খাস কিনা যাচাই করুন। সরকারি বা খাস জমি ক্রয়-বিক্রয় অবৈধ এবং শাস্তিযোগ্য অপরাধ।
• উত্তরাধিকার জমি কিনতে চাইলে, কতজন উত্তরাধিকার রয়েছে তা যাচাই করুন।
• বিক্রয় চুক্তি বা আগাম কোনো অর্থপ্রদান হয়েছে কিনা তা যাচাই করুন।
• কোনো আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নিকট জমি বন্ধক রয়েছে কিনা তা যাচাই করুন।
• জমির বিরুদ্ধে কোনো মামলা আছে কিনা তা যাচাই করুন। মামলা জড়িত জমি কেনা উচিত নয়।

জমি কেনার পরে করণীয়

• রেজিস্ট্রি অফিস থেকে মূল দলিল সংগ্রহ করুন। বিলম্ব হলে সার্টিফাইড কপি সংগ্রহ করুন।
• জমির সীমানা নির্ধারণ, জমি ব্যবহার (চাষাবাদ বা নির্মাণ), এবং জমির দখল নিন। জমির সীমানা নির্ধারণ না করলে পরবর্তীতে জমি নিয়ে বিরোধ হতে পারে।
• ভূমি উন্নয়ন কর নিয়মিত পরিশোধ করুন। ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ না করলে জমি নিলামে যেতে পারে।
• জমির সীমানা চিহ্নিত করে রাখুন যাতে অন্য কেউ অনধিকার প্রবেশ করতে না পারে। জমির সীমানা স্পষ্টভাবে নির্ধারণ করলে ভবিষ্যতে জমি নিয়ে কোনো ঝামেলা হবে না।
• জমি ব্যবহার শুরু করুন যেমন চাষাবাদ বা নির্মাণ কাজ শুরু করা। জমির উন্নয়ন শুরু করলে জমির মালিকানা প্রতিষ্ঠিত হয়।

FAQ